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  • Tony Tso

疫情肆虐的情況下,奧運讓日本房地產一年上漲25%?

更新日:2021年10月7日


  一場突如其來的新冠肺炎疫情打亂了多數人的生活節奏,同時也推遲了東京奧運會的舉辦計劃。我們都知道奧運會堪稱是世界範圍內最為盛大宏偉的活動,這不僅僅是一場全球體育盛宴,更關乎到國家利益和經濟效益等多層面的問題。

對於舉辦奧運會的國家來說,能夠將本土的奧運會舉辦好,無疑是為國家增添光彩、發揚光大的好事。此次的東奧委會整整推遲了一年,終於迎來了奧運會開幕式倒計時。

隨著疫苗接種計劃的順利推進,可以相信日本已經做好了充足的準備,雖然國外的觀眾無法到達現場,但是從投資者的角度來看,卻是一個很關鍵的時機。


  在上世紀90年代日本房地產泡沫破裂之後,日本經歷了“失落的20年”,經濟遭到重創後一直停滯不前,在進行了多次轉型後,最終形成政府為主要導向的市場經濟模式。

於是2020年日本申奧成功成為了抓住機會的突破點,日本政府推出一系列貨幣與經濟刺激政策(如:房貸減稅、補助金),堅持要順應經濟增長大趨勢,給予投資者更多元化的機會。



  新冠疫苗接種以來,日本各方位的普及工作都做得很到位,日本各企業的經營者也在不斷改善景氣預期,包括房地產企業。

根據之前“百名社長問卷調查”的報告來看,超過9成的日本國內主要企業經營者對於在下半年內的國內經濟將得到擴張的預測都有不錯的信心。其中,超過7成的受訪者認為,在2022年之前,日本將消除疫情對經濟活動的負面影響。

還有專家樂觀預測,“今年日本經濟復甦的預期是國內生產總值(GDP)增長約為2.5%,2022年日本的經濟增長將超過2%”,可以看出日本經濟生產力仍有繼續提升的趨勢,也是在驅動房產市場的投資速度繼續加快,這樣一個能給有遠見的投資人才帶來豐厚回報的機遇,怎能不抓住?


             數據來源:國土交通省房地產價格指數


  從另一方面看,推遲舉辦奧運會對於日本來說並沒有那麼嚴重的影響,反而會有幫助,這是因為他們一直在不斷加強基礎建設。

如今東京奧運會“相關基礎設施投資已經結束”,對於房地產行業來說是一個不小的刺激,壓抑的消費需求將快速得到釋放,雖然會存在個人消費減速和物流停滯等風險,但只要經過短期調整,企業經營者就能夠加快恢復企業活動,而此次日本投放的資金(2億萬貨幣)只佔了GDP的0.38%,潛在升值空間和保值空間都很大。

           數據來源:國土交通省全國土地價格變化


  東京奧運會不止是運動健兒的競技場,同時對於投資者和生產者來說競爭力也很大。目前東京樓市一片空前盛況,開發商嗅到商機,大都市房價不斷上漲,東京地區二手別墅平均售價更是同比上漲了約25%,加上中央地區人口流動性大,而海外投資的門檻較低,通過房產投資活動能夠獲得日本高級經營管理簽證從而在日本永居,正可謂是最佳投資期。

正如同2008年北京申奧成功之後,高檔住房漲幅飛速發展,水立方周邊漲幅較高的樓盤甚至一度達到了250%,很多商業富豪就是在那時脫穎而出的。趁此次奧運紅利選擇優質的房源,獲得永久產權,做出正確的決策規劃乃是當前海外投資的最佳選擇!

            東京二手公寓成交數與單價



  導致房地產價格波動的因素有很多,它與“經濟和社會狀況的變化”和“因事件影響而引起的需求變化”分不開。

房地產價格指數整體自2013年以來一直呈上升趨勢,尤其進入2021年以來,市中心出現了人潮聚集的現象,導致市中心的房地產價格趨於上漲。相反,由於農村地區的人口外流,房地產價格正在下降,造成受疫情主要影響的地區集中在商業區,而居民區則越來越兩極化。

根據1992年生效的修訂後的《綠色生產法》,日本城市地區的某些農業用地被當做“綠色生產用地” ,以30年或終生的義務耕種,在財產稅和遺產稅方面享有很大的優惠。但是,當時被指定為生產綠地的農用地將在2022年到期。

因此,有人擔心不能容忍房產稅上漲的農民將耕地轉為住宅用地,大量耕地供應住宅用地,導致地價下跌。但對於那些正在考慮購買房地產的人來說,這是一個廉價購買獨戶住宅的機會!


另一方面,對於那些正在考慮出售或投資的人來說,房地產的售價和租金也可能會下降。不過,國家政府也在2017年修改了生產性綠地法,以避免房地產價格暴跌,降低生產性綠地面積要求,建立10年專項生產性綠地制度,並逐步提高房產稅。但由於這項製度是軟著陸,因而影響不會像最初擔心的那麼大。

目前,日本國內有兩種聲音,一些專家懷疑房地產價格的暫時下跌可能是不可避免的,也有不少聲音表示下滑是暫時的,認為短期內可能會恢復。疫情尚未結束住宅,房地產的需求只增不減,投資者仍需密切關注未來的趨勢!

房產投資是一項長期投資,由於新冠狀病毒的影響,人們在家的時間增加,新建房屋和公寓的銷售也有增加的趨勢,一旦疫情過去,日本民宿行業也會適時陸續進入市場。

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