デューデリジェンスとは？

「デューデリジェンス（Due Diligence）」とは、M＆Aの最終契約を締結する前段階で行われる、事前に対象となる企業や投資対象の詳細な情報収集・分析を行うことを指します。デューデリジェンスには様々な種類があり、長い期間と多額の費用を要する大変な作業です。しかし、デューデリジェンスを徹底的に行い、その結果を契約書に反映することが、M＆A取引を円滑・公正に実行するためのポイントになります。（M&A コンサルティングはこちら）

「デューデリジェンス」は、不動産取引において、住宅やホテル物件の詳細な情報収集・分析を行うことを指します。具体的には、物件の物理的な状態や設備、土地の法的制限や地勢、賃貸契約の条件や入居者の状況、周辺環境や競合物件など、様々な分野における調査や分析が含まれます。

デューデリジェンス 3つのポイント

不動産取引において、売主は重要事項説明の義務を負っている。しかし、買主はそこから得られる情報は限定的だ。売主と買主の間には「不動産に関する情報の不均衡」が生じてしまい、売主が有利な状況になりかねない。その差を埋める手段の一つが不動産デューデリジェンス」だ。この不動産デューデリジェンスは、大きく3つの要素からなっている。

「経済的側面」では、公示価格や基準地価、相続税路線価、固定資産税路線価の確認から、実勢価格の調査を行う。それにとどまらず、近隣の市場状況、今後の開発計画などを複合的に判断して、実勢価格の変動も予測する。住宅用の不動産であれば、周辺の物件の空室率や家賃相場も調査対象となる。

「物理的側面」では、建物の評価が中心です。建物の築年数、劣化の程度、建材にアスベストやPCBが使用されているか、その他の有害物質による汚染の有無、土壌汚染状況なども調査します。
地震や洪水などのリスクも評価の対象です。建物の劣化度合いから、将来の修繕計画や予想費用を算出・評価します。本格的なデューデリジェンスを実施する前に、どのような問題があるのかを簡単に診断してみるのもよいかもしれません。

「法的側面」では、まず、不動産の権利の確認が挙げられます。その内容には、所有権の正当性の確認や境界の確認が含まれます。境界確認は、事前に簡単な調査※を行うことでスムーズに進めることができます。次に、建築基準法に適合していない既存の建物であるか、消防法違反がないかなど、建物自体の法令遵守についても調査します。